Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Тема сегодняшней статьи – текущий ремонт в многоквартирном доме и в чем его отличие от капитального ремонта. Чем регламентирован порядок осуществления текущего ремонта многоквартирного дома. Контроль собственников за исполнением обязанностей управляющей компанией по осуществлению ремонта в многоквартирном доме и возможность взыскания с управляющей компании убытков, причиненных неисполнением обязательства о проведении текущего ремонта в многоквартирном доме на примере судебного решения.
1.Что такое текущий ремонт и в чем его отличие от капитального ремонта.
Основное отличие текущего от капитального ремонта является цель ремонта.
Текущий ремонт проводится в целях обеспечения поддержания параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправности строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
В процессе капитального ремонта происходит замена и (или) восстановление строительных конструкций (их элементов) объектов капстроительства, инженерно-технических систем и сетей (их элементов), а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие их эксплуатационные показатели (Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ).
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), которые обязательны для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
2.Текущий ремонт в многоквартирном доме.
Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. (Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
К содержанию общего имущества многоквартирного дома относится, в том числе проведение текущего ремонта и подготовка к сезонной эксплуатации общедомовых помещений многоквартирного дома, к которым относятся:
- межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;
- технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши и ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).
3. Порядок проведения текущего ремонта.
Текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений. Управляющая компания должна готовить для собственников конкретные предложения по плановому текущему ремонту.
Обязанность по проведению текущего ремонта, не ставится в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ.
Непринятие решения на общем собрании собственников не является препятствием для проведения управляющей компанией неотложных, текущих работ, направленных на надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, которые управляющая компания обязана исполнять вне зависимости принятия или непринятия решения собственниками на собрании.
В некоторых случаях ремонт необходимо производить незамедлительно, например, вставить стекло в окно взамен разбитого; в отопительный период, загерметизировать потекшую трубу; ликвидировать протечку крыши; заменить плитку на ступеньке лестницы и устранить мелкие неисправности и аварии и другие.
3.Взыскание ущерба с управляющей компании, которая не исполняла обязанность по содержанию общедомового имущества в надлежащем виде.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Так поступили собственники одного из многоквартирных домов. На очередном собрании собственников было принято решение отказаться от услуг действующей управляющей компании, которая в период своего управления многоквартирным домом не проводила текущий ремонт и не приводила внутридомовые системы в надлежащее техническое состояние, а денежные средства на содержание и текущий ремонт с собственников дома получала ежемесячно.
На этом же собрании было принято решение о создании товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Представители ТСЖ подали иск в суд на бывшую управляющую компанию о взыскании ущерба, предварительно получив диагностическую оценку фактического технического состояния конструкций и инженерных систем здания жилого дома, в которой было указано какие работы по дому необходимо провести.
Действующим законодательством предусмотрено, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления многоквартирным домом в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности.
В силу статей 15, 393 ГК РФ, убытки подлежат взысканию судом при условии представления доказательств, свидетельствующих о совершении ответчиком виновных действий, в результате которых нарушены положения закона или договора, явившихся причиной несения истцом (в нашем случае ТСЖ) убытков, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств и размера убытков.
В суде была доказана вина управляющей компании в ненадлежащем исполнении обязанностей по содержанию многоквартирного дома, в том числе не проведения текущего ремонта общедомового имущества и в ненадлежащем содержании внутридомовых систем. Причем управляющая компания ежемесячно получала денежных средства на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома от собственников дома. Было взыскано с управляющей компании более 26 млн. рублей. (Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 ноября 2021 г. по делу N А12-6156/2020). Решение управляющей компанией было обжаловано, но все судебные инстанции оставили в силе решение суда первой инстанции.
Для тех, кто до сих пор не понимает, разъясняю, что в соответствии со ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение (квартиру), входит ПЛАТА ЗА СОДЕРЖАНИЕ жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Надеюсь, статья вам будет полезна, мы с вами выяснили что:
- текущий ремонт проводится в целях обеспечения поддержания параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправности строительных конструкций, в отличие от капитального, в процессе которого происходит замена и (или) восстановление строительных конструкций (их элементов) объектов капстроительства;
- управляющая компания обязана обеспечить безопасность многоквартирного дома посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов;
- с управляющей компании можно в судебном порядке взыскать убытки, если будет доказано, что управляющая компания в результате виновных действий нарушила положения закона или договора, явившихся причиной несения собственниками многоквартирного дома убытков, а также доказательств наличия причинно-следственной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением управляющей компанией обязательств по содержанию и проведению текущего ремонта дома.