Санитарные нормы и правила в многоквартирном доме
Управляющие компании часто оказываются в сложной ситуации: с одной стороны, они сталкиваются с ограниченным бюджетом, а с другой — обязаны поддерживать санитарное состояние общего имущества. Предлагаем рассмотреть ключевые аспекты, на которые следует обратить внимание в первую очередь.
✅ Подписывайтесь на канал МАРКЕТ ЖКХ
Нормативная база
Первым делом важно понять, почему соблюдение санитарных норм, таких как СанПиНы, является обязательным. Это связано с Федеральным законом № 52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Согласно этому закону, все граждане и организации, независимо от их форм собственности, обязаны выполнять санитарные требования.
Актуальные СанПины:
1. СанПиН 2.1.3684−21 от 17.05.2021
2. СанПиН 3.3686−21
3. СанПиН 2.1.3684−21
Роспотребнадзор обобщил требования к санитарному состоянию жилых помещений.
Правила обращения с отходами
Если площадки для твердых коммунальных отходов (ТКО) находятся на балансе управляющей организации:
- Контейнерная площадка должна располагаться не ближе 20 метров и не дальше 100 метров от многоквартирного дома. В случае сортировки отходов минимальное расстояние можно сократить до 8 метров.
- Обеспечиваем возможность всепогодного доступа к площадке, устанавливаем твердое покрытие для предотвращения застоя воды и устанавливаем ограждение.
- Уборка, дезинфекция и дератизация могут выполняться как управляющей компанией, так и подрядчиком, однако ответственность за качество работ остается на УК.
- Фиксируем процесс дезинфекции в паспорте контейнерной площадки.
- Место для работы определяется муниципалитетом, однако мойка контейнеров на площадке запрещена.
- Частота вывоза несортированных отходов зависит от температуры: выше +5°С — ежедневно, ниже — не реже одного раза в три дня.
Важно отметить, что управляющая компания отвечает за уборку всего, что остается на контейнерной площадке после вывоза ТКО.
Для домов с мусоропроводами требуется проводить очистку, промывание и дезинфекцию мусоропровода не реже одного раза в месяц, а вывоз отходов — ежедневно.
Подвалы — поддерживаем чистоту
Убедитесь, что подвалы остаются сухими, чистыми, хорошо проветриваемыми и освещаемыми, при этом они должны быть закрыты на ключ. Наличие мусора, хлама или опасных химических веществ, а также воды в подвале является серьезным нарушением, как и наличие грызунов или насекомых (например, блох, муравьев, тараканов).
Управляющая компания обязана проводить профилактические мероприятия для предотвращения появления грызунов и насекомых. Конкретные сроки и частота дезинфекции не установлены, главное — отсутствие вредителей в МКД.
Рекомендуем указать периодичность дезинфекционных и дератизационных работ в договоре управления или другом официальном документе, в зависимости от выбранного метода управления.
Также следует помнить, что подвалы не разрешено сдавать в аренду для медицинских услуг или занятий с детьми.
Земельные участки — следим за чистотой и сажаем растения
Придомовая территория должна быть:
- благоустроена и озеленена;
- оборудована проездами и тротуарами с твердым покрытием;
- освещена электричеством;
- ежедневно убрана, а проезжая часть и тротуары политы водой, если температура выше +10°C (пп. 31 и 32 СанПиН 2.1.3684−21);
- обработана противогололедными средствами при температуре ниже 0°C.
Запрещается:
- мыть автомобили,
- сливать топливо или масло,
- регулировать звуковые сигналы, тормоза и двигатели,
- разгружать материалы и товары для торговых точек со стороны подъездов.
Контролируем качество воды
Существует три СанПина, регламентирующие качество воды: 1.2.3685−21, 2.1.3684−21 и 1.2.3.3685−21, которые устанавливают органолептические и обобщенные показатели качества воды, в то время как СанПиН 2.1.3684−21 содержит санитарно-эпидемиологические требования. Он также обязывает управляющие организации разработать программу контроля качества и безопасности питьевой и горячей воды (п. 77).
Весной Роспотребнадзор внёс разъяснения, согласно которым управляющие организации обязаны:
1. Проводить производственный контроль качества и безопасности питьевой и горячей воды.
2. Разработать программу производственного контроля и согласовать её с Роспотребнадзором.
Однако ситуация осложняется. С одной стороны, Письмо Минстроя от 2022 года гласит, что контроль норм СанПиН должен выполнять только поставщик ресурсов. Более свежий документ 2023 года повторяет эту позицию, добавляя, что в некоторых домах могут отсутствовать точки для отбора проб воды, что подразумевает необходимость забора проб прямо из квартир собственников, которые не обязаны впускать кого-либо.
С другой стороны, судебная практика не благоприятствует управляющим организациям. Например, в деле № АКПИ24−122 управляющая компания получила предписание от прокуратуры о необходимости контроля питьевой воды в соответствии с п. 77 СанПиН 2.1.3684−21, но в судебных инстанциях, включая Верховный суд, проиграла, даже при поддержке Минстроя. Суд установил, что Роспотребнадзор вправе разрабатывать санитарные правила, а управляющие компании обязаны их соблюдать.
Как облегчить себе работу?
1. В программе производственного контроля можно указать следующее: «Промывка и дезинфекция с обязательным лабораторным контролем должны проводиться при вводе в эксплуатацию систем водоснабжения и после устранения аварийных ситуаций». Желательно составить внутренний документ, четко определяющий, что считается аварийной ситуацией, например, отключение воды на сутки или на 12 часов. Тогда производственный контроль будет необходим только в случае аварии.
2. Помните, что управляющая организация лишь отбирает пробы, а анализ должен проводить специализированная компания на основании договора.
3. С 1 сентября вступает в силу Постановление Правительства, разрешающее использовать системы автоматизации для контроля качества воды.
Следим за температурой в квартирах и местах общего пользования
Наиболее частые жалобы поступают от жителей, которым холодно. Для проверки соблюдения температурных норм воспользуйтесь таблицей 5.27 СанПиН 1.2.3685−21:
- В квартирах температура должна быть не ниже +18°C;
- В угловых помещениях — минимум +20°C;
- В подъездах — от +14°C до +20°C.
Важно помнить, что высокая температура также является нарушением. Например, в жилых комнатах она не должна превышать +24°C, а в кухне и санузле — +26°C.
Контролируем уровень шума
Параметры шумового фона прописаны в СанПиН 1.2.3685-21. Если источник шума находится в местах общего пользования, это ответственность управляющей компании.
Нормы следующие: 55 акустических децибел с 7:00 до 23:00 и 45 децибел с 23:00 до 07:00. Все, что превышает эти значения, является нарушением санитарно-эпидемических требований.
Уборка мест общего пользования
Среди актуальных вопросов — как часто управляющая компания должна проводить уборку мест общего пользования. Хорошая новость: частоту уборки можно согласовать несколькими способами:
- На общем собрании собственников, если дом находится под непосредственным управлением;
- В договоре управления;
- В смете доходов и расходов для ТСЖ или ЖСК; для жильцов, не являющихся членами товарищества, — в договоре;
- В договоре на предоставление услуг, если управляющая компания привлекается в качестве подрядчика;
- Для новостроек — в решении застройщика.
Однако уборка мест общего пользования не может проводиться реже, чем указано в нормах п. 3.2.7 Правил:
- Сухая уборка и мойка лестничных площадок, обметание подоконников и батарей — как минимум раз в пять дней;
- Мытье всех поверхностей — не реже одного раза в месяц;
- Уборка чердаков от мусора и дезинфекция — минимум один раз в год.
Частота уборки придомовой территории зависит от интенсивности движения, времени года и температуры. Например, летом для участка первого класса уборка должна проводиться один раз в два дня, второго класса — один раз в день, третьего класса — дважды в сутки.
А как в вашем доме обстоят дела с такими правилами? Все соблюдается или есть проблемы, которые нужно решать?